マンションを購入する場合、多くは自らが住むための「居住用」として購入することと思います。一方、人に貸して収益を得る「投資用」としてマンションを購入する方もいます。
また、所有者の生活環境の変化により、思いがけず投資用だったマンションに住むことになったり、居住用マンションを賃貸物件にしたりすることもあり得ます。
そこで今回は、この投資用物件と居住用物件の違いは何かについて考えてみたいと思います。
投資用マンションと居住用マンションの違いとは？
一般的に投資用に購入されるマンションと居住用に購入されるマンションには以下のような違いがあります。
部屋の広さや設備
・投資用マンション
ほとんどがワンルームか1LDKで、面積は一般的に30m2以下の物件が多いようです。単身者向けであるため、キッチンや浴室もコンパクトに作られたものが多く、居住者は学校や仕事に行くため日中は部屋にいないという想定のもと、あまり日当たりや風通しは重要視していない物件が多い傾向もあります。
・居住用マンション
3LDKなど部屋数が多く、面積は70m2以上のファミリータイプが中心です。
家族で暮らすことを想定し、室内はキッチンスペースが広く、収納も充実している物件が多くなっています。駐車場はもちろんのこと、プレイルームなどの共用施設が充実しているマンションもあります。
ローンの種類
・投資用マンション
投資用マンションをローンで購入する場合には、アパートローンといわれるような不動産投資ローンを活用します。このローンは不動産を第三者に貸した場合の賃料を返済原資と考える、不動産賃貸業に対するビジネスローンといえます。
したがってローン借主の属性よりも、不動産の収益性を重視して審査され、そのローンを取り扱う金融機関も限定されています。“事業性”としてのリスクが加味されているため、居住用のローンより金利は高く設定されているのが普通です。
・居住用マンション
居住用のローンに関しては個人の年収や属性、資産を中心に、返済能力があるかどうかが融資を行ううえでの重要な判断基準となります。居住用ローンは取り扱う金融機関が多く、返済期間も長く、金利も低く設定されています。さらに居住用マンションは生活の基盤となるため、これを利用する人に対しては国も住宅ローン控除を行い、居住用マンションの普及を推進しています。
価格の決まり方と物件の選び方
・投資用マンション
投資用マンションの居住者は、若者や単身者が多いと考えられます。そのため、室内の環境よりも駅の近さや商業施設の近さなどが重視され、その利便性が投資用マンションの不動産価値に大きな影響を与えます。
投資用マンションの価格は、いくら賃料を稼ぐことができ、利回りが何％なのかという、収益性から導き出す価格を中心に形成されます。
したがって物件選びでは、新築であればローン返済計画時に想定した賃料、中古であれば現状得られている賃料が相場と乖離していないのか、どのくらい賃料を維持して貸し続けることができるかなどを考慮して選ぶ必要があります。
・居住用マンション
居住用マンションに関しては、利便性はもちろん大切ですが、それ以上に快適に過ごせる室内空間なのか、管理がしっかりしているかをチェックしなければなりません。中古物件で間取りや設備が古い場合には、大胆なリノベーションなどの検討が必要な場合もあります。
価格に関しては、同じようなエリアで同じような規模・設備のマンションがいくらで取引されているかといった、市場から判断される価格でその価値が決定されることが多いでしょう。
物件選びでは、取引相場を把握することはもちろんのこと、その取引された時期や内容がどのようなものか、それと比較した場合の適正さを判断する必要があるります。
投資用に買った物件に自分で住むことはできる？また、その逆は？
投資用として購入したが、やはり自分で住みたいという場合には、どのような問題点が発生するでしょうか？
最も問題になるのは、ローンについてです。投資用マンションの場合は、その目的で使うことを約束して金融機関からお金を借りているわけなので、居住用にすることはその約束を破ることになります。
また、自分で住むことによって、家賃収入がなくなり返済が滞れば、金融機関に対する信用を一気に失いかねないのです。
それではローンを利用していない場合やローンを完済後なら大丈夫なのかという点では、十分に投資が回収できた段階ならおおむね問題ないでしょう。
次に、居住用で購入した物件を人に貸して投資用としたいという場合はどうでしょうか？
ここでも最も問題になる点は、ローンについてです。
特に居住用のローンについては投資用と比べてさまざまな優遇措置があるので、目的外で利用したことが分かると、契約違反となり最悪の場合には一括返済を求められることがあります。
2019年に、住宅金融支援機構が提供する長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」を利用し、故意に不動産投資に不正利用した事件が多発したことで、その運用を厳格化する動きがあるようです。
ただし、今は転勤や転職などで住まいを変えるのはよくあることなので、ローンを払い終えていないマンションを貸し出したいということは大いに起こり得ると思います。
そんなときの最善策は、「ばれないようにうまくやる」のでなく、金融機関に正直に相談することです。
特に転勤の場合には「やむを得ない事情」ということで了承してくれる場合が多いようです。
ローンの支払いが終わっている場合にはほとんど問題ないと思いますが、一部のマンションについては、特に短期の賃貸で住民が安定しないことを防ぐため、管理規約で一定の制限を設けている場合もあるので確認が必要です。
まとめ
今回は投資用マンションと居住用マンションの違いについて考えてみました。
目的が違うことで、広さや設備、仕様が違うのはイメージしやすいと思いますが、購入する場合のローンについても違いがあることを知っておくのは重要なポイントだと思います。
このような違いを理解したうえで、ご自身のマンション購入プランを立てる必要があるでしょう。
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January 30, 2020 at 10:00PM
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