「今はメガ大家さん」が最初に買った物件を聞く本連載。第6回目の今回は、29棟282戸を購入し、すでに11棟を売却、現在は11棟191戸を所有する松田ひであきさんにご登場いただく。
松田さんは、最初の1、2棟目で家賃年収3600万円を達成している。その2棟は、14年経つ今でも保有している『お宝物件』だ。1棟目から失敗せず、規模を順調に拡大させてきたノウハウをご紹介する。
朝は5時起きで、仕事漬けの日々
レバレッジを効かせた投資法で脱サラを急ぐ
メーカーの研究職として、会社員をしていた松田さん。朝5〜6時に起き、21〜23時まで働く日が続いていた。自由になる時間を求め、不動産投資に興味を持つ。
きっかけになったのが、日本で2000年頃発売されベストセラーとなったロバート・キヨサキの「金持ち父さん、貧乏父さん」だ。2005年夏にはじめて読んで刺激を受け、それから半年ほどかけて、不動産投資に関する書籍を読み漁る。中でも影響を受けたのが、「1年で10億つくる! 不動産投資の破壊的成功法」（金森重樹）だ。
「資産家ではない普通の会社員であっても、フルローン融資を活用することで、爆発的に資産を築くことができるという手法で、これなら早く会社を辞められると思ったのです。研究職という仕事柄、シミュレーションすることに慣れていたので、エクセルで数値を入れ込んでいけば、買うべき物件が一目瞭然になるようなソフトを自作しました」
発売されている不動産投資本の中で、各著者が「投資をする上で重視すべき条件」としていて書かれている指標を全て抽出し、自作のソフトに入れ込んだ。
「返済比率だとか、各著者が重視している条件が、全て自動的に算出できるようにしました。いろんな著者がいっていることを網羅していれば、おのずと買うべき良い物件かどうかが分かるだろうと思ったのです」
全国の売り物件から、500棟をシミュレーション
10〜15棟を見て、2度目の買い付けで購入
物件探しは、インターネットで「札幌不動産投資★連○隊」をよく見ていた。自作のソフトに、売り物件の中から気になる物件を500軒ほど入力して比較検討していった。出張でよく訪れる札幌の物件は、数値上、条件を満たす物件が多く、札幌に絞って検討する。
「シミュレーションしてみると、99％の物件は土俵に上がりません。でも、残り1％は検討してみる価値があります。500軒のうち10〜15棟を見て、その内4〜5棟を検討、最初に買い付けを入れた物件は、現金で買われてしまい、2度目の買い付けで購入しました。不動産の世界で『千三つ』という言葉がありますが、まさに1000軒中、買うべき物件は3軒あるかないかです」
土地勘のある札幌で、利回り16％
２LDKが26戸入る1棟物を2棟同時に
松田さんが最初に購入した物件は、購入する半年前から売りに出ていた。バス停から徒歩5分のバス圏で、築15年の1棟RC造で２LDK×26戸。同じ構造のものが3棟並んで建っていた。
「地元の人がスルーするようなバス圏の物件でした。建築当時は3棟とも投資用区分マンションとして売りたかったみたいですが、平成のバブル崩壊が直撃。売れないと判断したようで、3棟のうち、1棟は分譲のまま販売されましたが、残り2棟は１棟賃貸マンションとして一括売却されたようです。この2棟がたまたま同じタイミングで売りに出ていました。現地を見に行ったら、思いのほか物件の状態がよく、好印象でした」
2棟のうち、1棟は管理をメインに行う仲介業者A社から、もう1棟は別の売買専門仲介業者B社から売りに出ていた。ここで、松田さんの戦略が功を成す。
「2棟、別の人が所有することになれば、空室募集の条件競争になるのが予測されたので、どちらも、同時に買うつもりで、銀行にその旨、伝えて交渉していました。でも、2棟の販売活動を行うそれぞれの仲介業者には、それが分からないように、どちらか1棟、安くなった方だけを買いたいといって、値下げ交渉を頑張ってもらいました」
なんとも1棟目から、『策士』であるが、その結果、当初は1億5000万円程度で売りに出ていたものが、1棟は1億800万円、もう1棟は1億1500万円にまで下がったのだ。そこまで下がったところで、2棟とも、同時に購入する。利回りは16％になる。購入後は1棟を売りに出していたA社に2棟まとめて物件管理を依頼することにした。このA社が優秀で、今もなお、物件の管理をお任せしている。
入居者は、最も多い中流階級の所得者層を狙う！
２LDKの間取りは、退去が少なく、97％満室
1棟26戸で、2棟で52戸もあるが、購入前から95％が埋まっていた。購入後も平均して常時97％埋まっている。
「14年間、保有している中で、家賃の滞納が4〜5件、物件の外で自殺をした入居者が1件ありましたが、管理会社が手慣れているため、安心してお任せしています。
この物件で、よく分かったのは、地方都市でバス圏であっても、2LDKや2DKの間取りで、家賃4〜5万円ぐらいの築古の物件の中には、家賃が下げ止まり、賃貸需要が根強い、お宝物件があること。入居者層のパイが厚く、入居期間が比較的長いので入退去にかかるコストが少なくてすみます」
日本の階級社会のピラミッドの最も多くを占めているのが中流の所得者層である。賃貸物件も、入居者が最も多く見込めるボリュームゾーンは、この層をターゲットにしたものだ。この層を対象にした賃貸物件は、管理状態があまり良くないものも多いため、リフォームして、快適に住んでもらえるようにすればいいという。
「最初は、見栄えがいい物件よりも、入居ニーズが高く、収益性の高いキャッシュフローが出る物件を買うのがいいと考えています。投資として、回るかどうかを重視します。物件に惚れるより事業収支で動くこと。また、物件の近くに大学や大企業の工場などがあるかはチェックしますが、基本的に特定需要に偏ったものは避けます。大学など、移転してしまう可能性もあるからです」
この1，2棟目では、都市銀行から2億2300万円のオーバーローンの融資を受け、年間3600万円の家賃収入が入ってくることになった。
気になるのは経験ゼロで、2億もの融資を引き出せたことだ。融資については、明日の後編につづく。
健美家編集部（協力：高橋洋子）
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March 30, 2020 at 04:06AM
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初回の物件購入で家賃年収3600万！ 29棟282戸購入の「今はメガ大家さん」が買った最初の物件は？ 第6回目 松田ひであきさん【前編】|不動産投資の健美家 - 健美家株式会社
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